2026.4.29

賃貸のゴミ屋敷片付け｜原状回復と敷金返還

お役立ちコラム

賃貸のゴミ屋敷化で一番問題になるのは「原状回復」と「敷金精算」

賃貸住宅がゴミ屋敷化してしまった場合、退去時に大きな問題になりやすいのが、原状回復費用と敷金返還です。

ただし、最初に知っておきたい重要なポイントがあります。賃貸の原状回復義務は、「借りたときの状態に完全に戻すこと」ではありません。また、新品同様に戻す義務もありません。

原状回復とは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、または通常の使用を超える使用によって生じた損耗を復旧することと考えられています。通常損耗や経年劣化については、原則として貸主負担です。

一方で、ゴミ屋敷状態では、通常清掃を超える汚損、悪臭、カビ、害虫、ゴミ放置、破損などが発生しやすく、これらは借主負担と判断される可能性があります。そのため、請求額が敷金を超え、追加請求されるケースもあります。

この記事では、賃貸のゴミ屋敷片付けで借主が負担しやすい費用、貸主負担になりやすい項目、敷金返還の考え方、退去時トラブルを防ぐための証拠の残し方まで、実務で使える形で整理します。

賃貸のゴミ屋敷化で押さえるべき基本

原状回復は「新品同様に戻すこと」ではない

退去時には原状回復が必要です。

しかし、原状回復は「借りたときの状態に戻す」ことではありません。さらに、新品同様に戻す義務もありません。

借主が負担するのは、主に次のような損耗です。

借主の故意・過失による損耗
善管注意義務違反による損耗
通常の使用を超える損耗

反対に、次のようなものは原則として貸主負担です。

通常損耗
経年劣化

つまり、長く住んだことで自然に古くなった部分や、普通に生活していて避けられない劣化まで、すべて借主が負担するわけではありません。

敷金は原状回復費用と未払家賃の担保

敷金は、原状回復費用の担保として預ける金銭です。また、敷金は未払家賃の担保にもなります。

敷金は退去時に精算され、原状回復費用は敷金から差し引かれます。賃貸借が終了し、物件が返還されたときに、敷金返還義務が生じます。

敷金は、未払賃料や原状回復費用など、賃貸借に基づいて生じた債務を差し引いた残額が返還される仕組みです。

そのため、敷金の残額は返還されます。ただし、敷金が足りない場合は差額請求されることがあります。

特に、敷金がゼロの物件では、退去時に請求額が大きくなりやすい点に注意が必要です。なお、礼金は通常返還されません。

原状回復トラブルが多い理由

賃貸相談の中でも原状回復は大きな割合を占める

原状回復トラブルは、賃貸相談の大きな割合を占めます。

賃貸住宅に関する消費生活相談は年間3万件以上あるとされ、そのうち原状回復の相談は賃貸相談の約4割を占めるとされています。

特に、退去時のトラブルは2月〜4月に増えやすい傾向があります。進学、就職、転勤などで引越しが集中する時期は、退去立会いや精算も増えるため、請求内容を十分に確認しないまま支払ってしまうケースにも注意が必要です。

ゴミ屋敷化すると通常の退去より争点が増える

通常の退去であれば、主な論点はクロス、床、設備、鍵、クリーニング費用などです。

しかし、ゴミ屋敷化した賃貸では、次のような費用が加わりやすくなります。

ゴミの撤去費用
汚損部分の清掃費用
臭い対応
害虫対応
カビ対応
破損部位の修繕費用
特殊清掃や消毒に近い作業費用

一方で、経年劣化や普通に住んでいて生じる汚れまで借主負担にすることは、基本的には認められにくい考え方です。

そのため、ゴミ屋敷化した賃貸では、「借主負担になりやすい汚損」と「貸主負担の通常損耗」を分けて整理することが重要です。

契約書・特約・ガイドラインの確認が重要

国土交通省ガイドラインは実務上の重要な基準

国土交通省ガイドラインは、原状回復に関する一般基準を示すものです。

ガイドラインには法的拘束力はありません。ただし、実務上の重要な基準として使われます。

また、標準契約書はガイドラインを参考に作られます。契約前に契約条件を確認し、原状回復条件を契約時に明示することが推奨されています。

確認すべき主なポイントは次の通りです。

契約書の原状回復条項
契約書の修繕分担表
ハウスクリーニング特約
ペット・喫煙に関する特約
鍵交換費用の取り扱い
特約とガイドラインの差
原状回復の施工単価
原状回復の精算明細

特約で借主負担が広がる場合もある

契約書の特約で、借主負担の範囲を広げることはあり得ます。

ただし、特約が有効とされるには、一般的に次のような要素が重要です。

明確な合意が必要
特約の必要性がある
特約の合理性がある
暴利的でない
借主が特約を認識している
借主が特約に同意している

そのため、単に契約書に小さく書かれていたからといって、すべての請求が当然に有効になるとは限りません。

特に、ハウスクリーニング費用の全額借主負担特約は要注意です。

通常清掃をしていれば、専門業者による清掃費用は貸主負担が基本と考えられることがあります。しかし、ゴミ屋敷では通常清掃不足が問題になります。

ゴミ屋敷化で借主負担になりやすい項目

通常清掃を超える汚損は請求対象になりやすい

ゴミ屋敷状態では、通常の生活を超えた汚損が発生しやすくなります。

特に、次のような状態は原状回復請求の原因になりやすいです。

ゴミ放置
悪臭
カビ
害虫発生
水垢
台所の油汚れ
すす汚れ
結露放置によるカビ

ゴミ撤去は通常の清掃範囲に含まれます。そのため、退去時にゴミを残していると、ゴミ放置として原状回復請求の原因になります。

また、悪臭は請求の原因になります。カビも請求の原因になります。害虫発生も請求の原因になります。

基本的な清掃をしていたかが重要

借主には、日常的な管理や清掃が求められます。

基本的な清掃としては、次のようなものがあります。

掃き掃除
拭き掃除
水回り清掃
換気扇の清掃
レンジ回りの油汚れ除去
ゴミ撤去

掃き掃除は基本的な清掃です。拭き掃除も基本的な清掃です。水回り清掃も基本的な清掃です。

換気扇の清掃も重要です。レンジ回りの油汚れ除去も重要です。

これらを長期間放置した結果、通常清掃では落ちない汚れや臭い、カビ、害虫が発生した場合、借主負担と判断されやすくなります。

結露や水漏れの放置にも注意

結露を放置しない管理が重要です。

結露放置によるカビは、借主負担になり得ます。また、エアコン所有者の水漏れ放置も借主負担になり得ます。

一方で、壁の変色でも日照由来は貸主負担です。つまり、原因が借主の管理不足なのか、建物や自然な劣化によるものなのかを分けて考える必要があります。

部位別に見る借主負担・貸主負担の考え方

壁・クロス・穴・変色

壁やクロスは、退去時の原状回復で特にトラブルになりやすい部分です。

借主負担になり得るものには、次のようなものがあります。

引越し時のひっかき傷
落書き
程度の大きい釘穴・ネジ穴
下地ボード交換が必要な穴
喫煙によるヤニ汚れ
喫煙による臭い
部屋全体のヤニ汚れ
部屋全体の臭い移り

引越し時のひっかき傷は借主負担になり得ます。落書きは借主負担です。

釘穴・ネジ穴は程度により借主負担です。下地ボード交換が必要な穴は借主負担になりやすいです。

一方で、次のようなものは通常損耗のことがあります。

画鋲程度の穴
ポスター跡
電気ヤケ
日照由来の壁の変色
エアコン設置跡

画鋲程度の穴は通常損耗のことがあります。ポスター跡は通常損耗のことがあります。電気ヤケは通常損耗のことがあります。エアコン設置跡は通常損耗のことがあります。

クロスは原則として㎡単位で考えます。ただし、見た目や施工上の都合により、一面張替えまで借主負担とされることがあります。

床・フローリング・家具跡

床やフローリングも、ゴミ屋敷化によって汚損や腐食が進むことがあります。

借主負担になり得るものには、次のようなものがあります。

ゴミ放置による汚損
水濡れ放置による傷み
害虫やカビによる被害
引越し時のひっかき傷
冷蔵庫跡のサビを放置した場合

冷蔵庫跡のサビは、放置があれば借主負担です。一方で、家具設置によるへこみは通常損耗のことがあります。

フローリングは原則㎡単位で考えます。また、フローリングは部分補修の考え方が使われます。ただし、フローリング全体張替えでは経過年数が考慮されます。

水回り・台所・浴室

ゴミ屋敷状態では、水回りの清掃不足が問題になりやすいです。

借主負担になり得るものには、次のようなものがあります。

水垢
台所の油汚れ
レンジ回りの油汚れ
換気扇の汚れ
すす汚れ
カビ
悪臭
害虫発生

水垢は借主負担になり得ます。台所の油汚れは借主負担になり得ます。すす汚れは借主負担になり得ます。

一方で、浴槽や風呂釜の取り替えは通常は貸主負担です。消毒も通常、貸主負担です。

ただし、ゴミ屋敷化により通常の消毒ではなく、害虫駆除や臭気対策、特殊清掃に近い対応が必要になった場合は、借主負担として請求される可能性があります。

エアコン

エアコンについては、次のように考えます。

エアコン設置跡は通常損耗のことがあります
エアコン内部洗浄は、喫煙等の汚れがなければ貸主負担が基本です
エアコン所有者の水漏れ放置は借主負担になり得ます

つまり、通常使用による汚れと、借主の管理不足による汚損を分けて考える必要があります。

鍵

鍵については、次のように考えます。

鍵の紛失は借主負担です
鍵破損の取替えは借主負担です
破損や紛失がない鍵交換は貸主負担寄りです

退去時に鍵交換費用が請求された場合は、紛失や破損があったのか、契約書に特約があるのかを確認しましょう。

ペット

ペット飼育による傷や臭いは借主負担になり得ます。

特に、ペット禁止物件ではリスクが高くなります。契約違反と判断される可能性があり、通常よりも大きな請求につながることがあります。

ペットによる主な請求原因は次の通りです。

床や柱の傷
クロスの破れ
臭い移り
尿による床材の腐食
害虫や衛生問題
消臭・消毒作業

喫煙

喫煙によるヤニ汚れは借主負担です。喫煙による臭いも借主負担です。

部屋全体のヤニ汚れは、全体負担になりやすいです。また、部屋全体の臭い移りは、全体請求になり得ます。

ゴミ屋敷状態に喫煙が重なると、臭い、ヤニ、カビ、害虫、清掃不足が複合し、請求額が高額化しやすくなります。

畳・襖・障子・柱などの単位と考え方

畳・襖・障子は消耗品的な性格が強い

畳表は消耗品的性格が強いです。襖紙は消耗品的性格が強いです。障子紙は消耗品的性格が強いです。

そのため、経過年数をどこまで考慮するか、部位ごとに考え方が異なります。

襖紙・障子紙は、経過年数を考慮しないのが妥当とされています。畳表も経過年数を考慮しない扱いがあります。

修繕単位の考え方

原状回復費用は、部位ごとに修繕単位が異なります。

部位	考え方
畳の張替え	枚数単位で考えることがあります
襖	1枚単位で考えることがあります
柱	1本単位で考えることがあります
クロス	原則㎡単位で考えます
フローリング	原則㎡単位で考えます
フローリング補修	部分補修の考え方が使われます

畳の張替えは枚数単位で考えることがあります。襖は1枚単位で考えることがあります。柱は1本単位で考えることがあります。

経過年数・耐用年数・残存価値の考え方

年数が長いほど借主負担割合は下がる

設備機器は耐用年数を考慮します。

耐用年数経過後は、残存価値1円を前提に考えます。年数が長いほど、借主負担割合は下がります。

たとえば、借主の過失で設備に損傷を与えた場合でも、その設備がすでに古くなっていれば、全額を新品交換費用として負担するとは限りません。

入居年数で経過年数を代替する考え方もある

入居年数で経過年数を代替する考え方があります。

ただし、入居時に設備交換直後なら、100％起点になり得ます。つまり、入居時に新品交換された設備をすぐに壊した場合は、借主負担割合が大きくなる可能性があります。

一方で、部分補修では経過年数を考慮しない部位があります。

ハウスクリーニング費用の目安

間取り別の費用相場

ハウスクリーニングの相場は間取りで変わります。

以下は、ゴミ屋敷化や汚れの程度によって変動する目安です。

間取り	ハウスクリーニング費用の目安
1R・1K	3万〜8万円程度の例があります
1DK	5万〜12万円程度の例があります
1LDK	7万〜20万円程度の例があります
2DK	9万〜25万円程度の例があります
2LDK	12万〜30万円程度の例があります
3LDK	17万〜50万円程度の例があります
4LDK以上	22万〜60万円程度の例があります

通常清掃をしていれば、専門業者清掃は貸主負担が基本とされることがあります。しかし、ゴミ屋敷では通常清掃不足が問題になります。

そのため、上記の金額に加えて、ゴミ撤去費用、臭い対策、害虫駆除、カビ除去、床や壁の補修費用が追加されることがあります。

ゴミ屋敷が重度化すると高額請求になりやすい

ゴミ屋敷の重度化で、50万〜150万円規模の請求例があります。

戸建ては広い分、高額化しやすいです。60万円超の片付け費用は珍しくありません。

退去費用が敷金を超えると、追加請求されます。

特に、次のような状態では高額化しやすくなります。

室内全体にゴミが堆積している
害虫が発生している
悪臭が建材に染みついている
水回りが使えないほど汚れている
床や壁に腐食・カビがある
ペット臭や喫煙臭が重なっている
ゴミ撤去後に大規模修繕が必要になる

敷金返還で確認すべきポイント

敷金精算書の内訳を確認する

敷金は、退去時に未払家賃や原状回復費用を控除した残額を返還するのが原則です。

そのため、退去時には敷金精算書の内訳を確認することが重要です。

確認すべき項目は次の通りです。

未払家賃が差し引かれているか
原状回復費用の項目が明確か
ハウスクリーニング費用の根拠があるか
クロスや床の張替え範囲が妥当か
経過年数や耐用年数が考慮されているか
特約に基づく請求か
ガイドラインとの差があるか
施工単価が高すぎないか
借主負担と貸主負担が分けられているか

原状回復の精算明細を確認することが重要です。

高額請求でも全額が借主負担とは限らない

請求が高額でも、全額が借主負担とは限りません。

たとえば、ゴミ放置による清掃費用や害虫対応は借主負担になりやすい一方、経年劣化による設備交換や、通常損耗によるクロスの劣化まで借主負担にするのは慎重に考える必要があります。

重要なのは、次の3つを分けることです。

借主の故意・過失による損耗
善管注意義務違反による損耗
通常損耗・経年劣化

この区別ができると、請求内容が妥当かどうかを判断しやすくなります。

入居時・退去時の記録がトラブル防止になる

入居時に証拠を残す

入居時の記録が重要です。

入居時に写真を撮るべきです。入居時にメモを残すべきです。チェックシートを保管すべきです。

入居時の写真は証拠になります。

特に、次のような箇所は記録しておくと安心です。

壁紙の汚れや傷
床の傷やへこみ
水回りの汚れ
換気扇やレンジ回り
エアコン周辺
建具や柱
畳・襖・障子
鍵や設備の状態
カビやサビの有無

入居時の記録がないと、退去時に「入居前からあった傷か、入居後にできた傷か」が分かりにくくなります。

退去時にも記録を残す

退去時にも立会い記録が重要です。退去時にも写真を残すべきです。

退去時の写真も証拠になります。

退去立会いで記録を残すと争いを減らせます。

退去時には、次の内容を記録しましょう。

室内全体の写真
ゴミ撤去後の状態
清掃後の状態
汚損箇所のアップ写真
貸主や管理会社から指摘された箇所
修繕が必要とされた箇所
立会い日時
立会い担当者の名前
説明された請求項目

退去時に貸主へ説明を求めることができます。納得できない請求は話し合い対象です。

納得できない請求を受けたときの対応

まずは明細と根拠を確認する

納得できない請求を受けた場合、感情的に反論するのではなく、まずは明細と根拠を確認します。

確認すべき内容は次の通りです。

何の費用なのか
どの部位の修繕なのか
借主負担とされる理由
通常損耗や経年劣化が含まれていないか
特約に基づく請求か
特約が明確か
特約に合理性があるか
単価が妥当か
張替え範囲が過大ではないか
敷金からいくら控除されるのか
追加請求があるのか

契約書の修繕分担表を確認するべきです。特約とガイドラインの差を確認するべきです。

原状回復の施工単価を事前把握することも推奨されています。

相談窓口を活用する

納得できない請求は話し合い対象です。

当事者間で解決が難しい場合は、消費生活センターへ相談できます。国民生活センターも、原状回復相談について注意喚起を出しています。

相談するときは、次の資料を準備しましょう。

賃貸借契約書
重要事項説明書
特約の記載部分
入居時の写真
退去時の写真
チェックシート
敷金精算書
原状回復費用の見積書
管理会社とのやり取り
退去立会いの記録

ゴミ屋敷退去で実務上よく問題になる費用

主な論点は4つ

ゴミ屋敷化した賃貸では、実務上、主に次の4つが論点になります。

ゴミの撤去費用
汚損部分の清掃費用
臭い・害虫対応
破損部位の修繕費用

ゴミの撤去費用は、通常の退去では発生しないことも多い費用です。しかし、室内に大量のゴミが残されている場合、撤去費用は借主負担と判断されやすくなります。

汚損部分の清掃費用も、通常清掃の範囲を超えていれば借主負担になりやすいです。

臭い・害虫対応は、ゴミ屋敷特有の問題です。悪臭や害虫発生がある場合、通常のハウスクリーニングでは対応できず、専門的な消臭・消毒・害虫駆除が必要になることがあります。

破損部位の修繕費用については、原因が借主の故意・過失や管理不足なのか、通常損耗や経年劣化なのかを確認する必要があります。

貸主負担になる可能性があるものも分けて考える

一方で、次のようなものは貸主負担と考えられる可能性があります。

経年劣化
通常損耗
日照による壁の変色
家具設置による通常のへこみ
画鋲程度の穴
ポスター跡
電気ヤケ
エアコン設置跡
喫煙等の汚れがないエアコン内部洗浄
通常の消毒
通常の浴槽や風呂釜の取り替え
破損や紛失がない鍵交換

ゴミ屋敷化していたとしても、すべてを借主負担として請求できるわけではありません。

借主負担・貸主負担の整理表

項目	借主負担になりやすい例	貸主負担になりやすい例
ゴミ	ゴミ放置、残置物、大量廃棄物	通常の生活ゴミを退去前に撤去済み
清掃	通常清掃不足、油汚れ、水垢、カビ	通常清掃済みの専門業者清掃
臭い	悪臭、喫煙臭、ペット臭、ゴミ臭	通常使用による軽微な臭い
害虫	ゴミ放置による害虫発生	建物側の原因が強い場合
壁	落書き、大きな穴、ヤニ汚れ	日照変色、電気ヤケ、画鋲程度の穴
床	水濡れ放置、腐食、傷	家具設置による通常のへこみ
エアコン	水漏れ放置、喫煙による汚れ	通常使用の内部洗浄
鍵	紛失、破損	破損・紛失がない鍵交換
ペット	傷、臭い、禁止物件での飼育	ペット可で通常範囲内の使用
喫煙	ヤニ汚れ、臭い移り	非喫煙で通常使用

退去前に行うべきゴミ屋敷片付けの流れ

1. まずゴミと残置物を撤去する

最初に行うべきことは、ゴミ撤去です。

ゴミ撤去は通常の清掃範囲に含まれます。ゴミを残したまま退去すると、撤去費用だけでなく、悪臭、害虫、カビ、汚損の原因として追加請求につながります。

2. 通常清掃を行う

次に、基本的な清掃を行います。

掃き掃除
拭き掃除
水回り清掃
換気扇清掃
レンジ回りの油汚れ除去
浴室・トイレ清掃
床清掃
壁や建具の確認

通常清掃をしていたかどうかは、ハウスクリーニング費用の負担判断にも関わります。

3. 臭い・カビ・害虫の有無を確認する

ゴミ屋敷では、見た目の片付けだけでは不十分な場合があります。

確認すべきポイントは次の通りです。

悪臭が残っていないか
カビが発生していないか
害虫が残っていないか
水回りに汚れが固着していないか
床や壁に染み込みがないか
換気扇やレンジ回りに油汚れが残っていないか

4. 修繕が必要な箇所を把握する

最後に、破損や汚損の箇所を確認します。

壁の穴
クロスの破れ
床の傷
フローリングの腐食
畳の汚れ
襖や障子の破れ
柱の傷
鍵の破損や紛失
エアコンの水漏れ跡
ペットや喫煙による臭い

この段階で写真を残しておくと、退去立会い時の説明に役立ちます。

まとめ｜賃貸のゴミ屋敷片付けは「借主負担」と「貸主負担」を分けることが重要

賃貸のゴミ屋敷片付けでは、まず借主負担になりやすい汚損と、貸主負担となる通常損耗・経年劣化を分けて整理することが重要です。

原状回復は「借りたときの状態に戻すこと」ではありません。新品同様に戻す義務もありません。

借主が負担するのは、故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える損耗です。通常損耗や経年劣化は貸主負担です。

ただし、ゴミ屋敷状態では、通常清掃を超える汚損、悪臭、カビ、害虫、ゴミ放置、喫煙臭、ペット臭などが発生しやすく、借主負担と判断されやすくなります。

敷金は、未払家賃や原状回復費用を差し引いた残額が返還されます。敷金が足りない場合は、追加請求されることもあります。

請求が高額でも、全額が借主負担とは限りません。契約書の特約、修繕分担表、国土交通省ガイドライン、実際の損耗原因、経過年数、耐用年数を確認し、敷金精算書の内訳を精査することが大切です。

退去時には、入居時・退去時の写真、チェックシート、立会い記録、精算明細を残し、納得できない請求については説明を求めましょう。必要に応じて、消費生活センターなどの相談窓口を活用することもできます。